Интеграция Co-op City

Co-op City, расположенный на северо-востоке Бронкса, состоит из 15 372 квартир, в которых на пике проживало более 50 000 человек. Сегодня это по-прежнему крупнейший кооперативный жилой комплекс, когда-либо построенный в США, — жильё, находящееся в собственности и под управлением самих жителей. Будучи крупнейшим и одним из последних профсоюзных кооперативных комплексов, Co-op City стал итогом почти пятидесятилетних усилий профсоюзных лидеров Нью-Йорка, боровшихся не только за зарплаты и рабочее время, но и за доступное жильё — пожалуй, одну из главных нужд города. При этом путь Co-op City от замысла до завершения занял почти десять лет и пришёлся на период острых политических и социальных потрясений 1960-х и 1970-х годов. В каком-то смысле завершение строительства Co-op City обозначило конец одной эпохи и начало другой.

Профсоюзное жилищное движение

Будучи одним из последних кооперативных жилых комплексов, построенных под эгидой Объединённого жилищного фонда (United Housing Foundation, UHF), Co-op City, завершённый в 1973 году, стал вершиной почти пятидесятилетней истории профсоюзного кооперативного жилищного строительства. Начало этой истории — 1927 год и завершение Amalgamated Houses в Бронксе, первого проекта, воспользовавшегося нью-йоркским законом об ограниченно-дивидендных жилищных корпорациях 1926 года. Именно тогда Авраам Казан и Объединённый профсоюз рабочих швейной промышленности Америки (ACWA) начали серию плановых жилых комплексов. Однако по-настоящему масштабно замысел Казана и его соратников реализовался лишь после того, как в 1951 году ACWA объединился с другими профсоюзами, общественными организациями и жилищными кооперативами и учредил UHF (Farrell, 1968) — девелоперское агентство, посвятившее себя строительству кооперативного жилья.

До создания UHF за двадцать пять лет в Нью-Йорке было построено немногим более 1600 профсоюзных квартир. После появления UHF за менее чем двадцать пять лет их число превысило 30 000. Из этих более чем 30 000 квартир на долю Co-op City приходилось свыше половины. Но если для многих Co-op City был лишь очередным, ещё более масштабным звеном в цепи профсоюзных кооперативных проектов, то на деле его ранние трудности подкосили сам UHF и уничтожили его как жилищного девелопера. Это уничтожение UHF как жилищного девелопера — вместе с постоянно растущим разрывом между зарплатами и стоимостью строительства — обозначило конец целой эпохи в жилищной истории Нью-Йорка.

Чтобы верно оценить успехи и неудачи Co-op City и оставшийся потенциал проекта, нужно сперва понять контекст, в котором рождался этот замысел. В 1966 году, пока идея продолжала обретать форму, Нью-Йорк столкнулся с безработицей на уровне 4 процентов (Alden, 1966) — показателем, который губернатор Нельсон Рокфеллер назвал «опасным» и в ответ на который решил стимулировать строительство в городе (Kihss, 1966). Co-op City вполне отвечал желанию губернатора: проекту выделили почти полмиллиарда долларов государственной поддержки (McQuade, 1968), включая ипотечный заём на 263 миллиона долларов по закону штата Митчелла — Ламы (Bennett, 1965), а на площадке, по оценкам, должны были работать 2000 человек при бюджете 115 миллионов долларов за пятилетний период с 1967 по 1972 год (Ennis, 1965b).

В то же время Городская плановая комиссия опасалась, что проект такого масштаба, как Co-op City, вытянет значительное число семей из уязвимых районов вроде Гранд-Конкорс в центральном Бронксе (Knowles, 1966; Roberts, 1967; Roberts, 1968; Robbins, 1969), и настаивала, что городу следует направлять основные капиталовложения в «гетто и другие районы наибольшей нужды» (Bennett, 1966), а не в проект на городской окраине, где инфраструктура ещё не была создана.

Роберт Мозес и выбор участка

Однако в игре участвовали и более влиятельные силы. Как и UHF, Роберт Мозес — возможно, самый влиятельный человек в тогдашнем Нью-Йорке — был убеждённым сторонником расчистки трущоб и строительства жилья для среднего класса. Именно Мозес помог организовать продажу 320-акрового участка бывшего Freedomland — сам парк развлечений занимал 205 акров — под жилую застройку, — он открыто раздражался на «нелепые» идеи прорубать дыры в крышах доходных домов, чтобы опускать туда сверкающие новые кухни, гостиные и ванные. По логике Мозеса, всякий раз, когда завершался проект хотя бы в треть масштаба Co-op City, освободившийся квартал должен был застраиваться заново. По его словам, если делать так по всему городу, «через 10 лет трущоб не останется вовсе» (Farrell, 1968). Мозесу и UHF помогал закон штата Митчелла — Ламы, принятый в 1955 году: он поддерживал строительство жилья для среднего класса льготными ипотечными ставками и освобождением от местных налогов (Asbury, 1966a).

До предложения Мозеса на этом 300-акровом участке — между трассой Хатчинсон-Ривер-Паркуэй, шоссе Нью-Ингленд-Труэй и самой рекой Хатчинсон — находился обанкротившийся парк развлечений Freedomland. Его задумал застройщик Уильям Зекендорф-старший как восточный ответ калифорнийскому Диснейленду: посетители должны были путешествовать по истории Америки, а сам парк по форме повторял контур континентальных Соединённых Штатов. Открывшийся в 1960 году, он обошёлся в 65 миллионов долларов — почти в четыре раза больше, чем Дисней потратил на свой парк в 1955-м (Naish, 2001). Поначалу Freedomland встретили с восторгом, и он не справлялся с наплывом посетителей, но успех оказался недолгим: в 1964 году парк обанкротился, и о нём быстро заговорили как о «грандиозном предприятии, грандиозно провалившемся» (Fried, 1968a). Когда парк закрылся, после него осталось немногое, кроме руин и по большей части неосвоенных болот. Уже то, что такой крупный участок земли в Нью-Йорке всё ещё пустовал в 1960-е годы, говорит о том, насколько сложно было на нём строить.

Чтобы построить 35 жилых башен, 236 таунхаусов, 8 паркингов, 7 школ, 3 торговых центра, 3 общественных центра, электростанцию, пожарную часть, полицейский участок и библиотеку (Ennis, 1965b), из которых в итоге сложился Co-op City, корпорации Riverbay сперва пришлось преобразовать участок, большая часть которого лежала ниже уровня земли и во время прилива превращалась в продолжение залива Истчестер-Бей. Для этого забили более 50 000 свай — почти 2 миллиона погонных футов (Cheslow, 1994) — и перевезли 4 миллиона кубических ярдов намывного грунта с песчаного дна залива Грейвсенд у Кони-Айленда по цене 25 000 долларов за акр, подняв уровень участка в общей сложности на 12 футов («Gravesend Sand Fills Bronx Site», 1966). Пришлось также установить подпорные стенки вдоль четвертьмильного участка побережья реки Хатчинсон (Ennis, 1965a). Подготовка площадки заняла больше 18 месяцев и, завершившись в декабре 1967 года, дала проектировщикам сухую, ровную платформу для строительства.

Архитектор

В отличие от большинства современных мегапроектов, архитектор Co-op City не был знаменитостью — хотя архитекторы и государственные ведомства по всему миру считали его крупным экспертом по городскому жилью. Герман Дж. Джессор родился на Украине в 1894 году и в 1906-м эмигрировал в Америку вместе с бабушкой и дедушкой. Поселившись в Нью-Йорке, он учился в школе Stuyvesant, а затем по вечерам изучал гражданское строительство в Cooper Union, днём работая в архитектурном бюро Springsteen and Goldhammer. Именно там, на должности главного чертёжника, Джессор впервые соприкоснулся с социальными идеалами профсоюзов — во время работы над Amalgamated Cooperative Apartments в 1927 году. Его привязанность к профсоюзам и их представлениям о жилье определила всю его дальнейшую карьеру — и в конечном счёте стала причиной её завершения.¹

Специалисты, помогавшие Джессору с проектом Co-op City, разделяли идеалы профсоюзов далеко не в такой мере. Ландшафтных архитекторов Роберта Зайона и Гарольда Брина рекомендовала Городская плановая комиссия — Co-op City впервые требовал применить жилищные схемы Джессора на участке такого масштаба, где под застройку отводилась лишь малая часть площади. Зайон и Брин помогли Джессору справиться с теми 80 процентами 300-акрового участка, что не были заняты зданиями, а инженерная фирма Farkas, Barron and Partners разрабатывала решения для сложностей, связанных со строительством стольких высоких башен на песчаном грунте. К сожалению, хотя инженерные решения обеспечили зданиям прочный фундамент, они не уберегли землю вокруг них от проседания вскоре после завершения строительства — проблемы, которая преследовала Co-op City десятилетиями.

Проект

Первоначальный проект Co-op City предусматривал 39 башен (Ennis, 1965b) с квартирами для 60 000 жителей. Пока схема проходила через процедуру городского согласования, её пересматривали, и в итоге получилось 35 башен по проекту Джессора, 236 таунхаусов по проекту Герхарда Граупе (главного чертёжника Джессора) и вышеперечисленная вспомогательная инфраструктура. Проект также включал детские площадки, баскетбольные и теннисные корты, бейсбольные поля, спортивные площадки, дорожку для бега и велосипедов и множество скамеек (Cheslow, 1994).

Хотя проект всех 35 башен принадлежал Джессору, базовый прототип планировки квартир в каждой башне — как и два из трёх типов самих башен — разработал ещё раньше наставник Джессора, Спрингстин, исходя из параметров, заданных Казаном. Затем Граупе адаптировал эти базовые прототипы, легшие в основу всего жилья UHF. Настоящая сила Джессора заключалась в юридических и технических аспектах строительства — критически важных для проектов UHF, которые сами выступали генеральным подрядчиком (Schuman). Отчасти благодаря его технической компетентности Co-op City стал первым проектом UHF, где не стремились минимизировать длину коридоров: с появлением механической вентиляции сквозное проветривание перестало быть необходимостью, что значительно освободило архитектурную форму зданий.

Соответственно, Джессор расставил три типа башен по участку в упорядоченном рассеянном порядке. Из 35 башен-в-парке: 15 имеют крестообразный план и высоту в 33 этажа — их называли просто «Tower»; 10 представляют собой слегка изогнутые плитообразные корпуса с длинными двусторонними коридорами высотой 24 этажа, получившие прозвище «Chevron»; и 10 построены по трёхъядерному плану высотой 26 этажей, известные как «Tri-Core». Вместе эти башни вмещают почти 97 процентов всех квартир Co-op City (14 900 из 15 372). Остальные квартиры распределены между 236 таунхаусами, сгруппированными в семь кластеров среди башен.

В отличие от многих жилых комплексов, башни Co-op City предлагали широкий выбор планировок — от трёхкомнатных квартир площадью 900 квадратных футов до шестикомнатных на 1500 квадратных футов (Ennis, 1965a). При стартовой цене покупки в 450 долларов за комнату и ежемесячном взносе в 22 доллара за комнату многие нью-йоркцы среднего класса считали Co-op City «редкой возможностью для комфортной семейной жизни» («Display Ad 1549», 1966). Покупатели, осматривавшие демонстрационную квартиру, с одобрением отмечали деревянные полы, центральное кондиционирование, просторные встроенные шкафы, кухни с местом для завтрака и прихожие при входе (Farrell, 1968) — удобства, которые остаются редкостью в Нью-Йорке и сегодня. Из многих квартир были видны балконы с видом на парк Пелем-Бей или, наоборот, на силуэт Манхэттена. К марту 1965 года было подано более 14 700 заявок — задолго до того, как на участке вообще началось строительство («14,700 Applications Made», 1965).

Архитектурная полемика

Несмотря на легко измеримый ранний успех, Co-op City подвергся жёсткой критике ещё до того, как Riverbay Corporation начала строительство. Бо́льшая часть этой критики касалась эстетики — формальной композиции участка и зданий. Там, где Джессор видел в решении разместить квартиры в 35 башнях создание «максимально возможного открытого, ничем не стеснённого пространства» (Ennis, 1965a), его критики усматривали «отрицание идеалов Great Society» (Farrell, 1965), штампованный дизайн «под копирку» и типичную «посредственную форму» жилья UHF («New York Program», 1965).

Организованная оппозиция проявилась в двух формах. Нью-йоркское отделение Американского института архитекторов в лице Мориса У. Клея представило Городской плановой комиссии по большей части конструктивную критику: там настаивали на «лучшей интеграции» торговых, рекреационных и общественных центров в жилую застройку, чтобы избежать превращения района в «спальное гетто», обезлюдевшее днём из-за работы и покупок за его пределами («Planning Board Backs», 1965), — проблема, так и не решённая до конца (Garvin, 2002).

Куда более непримиримо действовала группа ведущих преподавателей и студентов архитектурных школ Yale, Columbia, Cooper Union и Pratt во главе с Персивалем Гудманом — они направили письмо напрямую губернатору Рокфеллеру и мэру Вагнеру. Они добивались не улучшения работы Джессора, а полной её замены, требуя либо открытого архитектурного конкурса, либо комиссии по рассмотрению проекта во главе с архитекторами и градостроителями. В частности, они выражали недовольство «чрезмерной» высотой зданий, которая, по их утверждению, создаёт «грубые башни, порождающие у любого жителя чувство отчуждения», и называли проект позором, заявляя, что Great Society важно не количество, а качество (Farrell, 1965).

Ответ Казана был предельно однозначным. Критику комитета он назвал «пустыми разговорами», оперирующими «абстракциями» и не дающими ничего для создания «жилья, доступного трудящимся», и предложил любому из группы представить «практический план строительства жилья по 21–23 доллара за комнату» («Co-op City Housing», 1965). На конкретное обвинение в том, что башни порождают отчуждение, ответил вице-президент UHF Джордж Шехтер:

«Мы не считаем, что высота порождает отчуждение. Это зависит от того, есть ли у вас сообщество, а это, в свою очередь, — от того, есть ли условия, которые вовлекают людей в совместную жизнь».

— Джордж Шехтер, вице-президент UHF (Fried, 1968b)

Выступая от имени многих жителей, нью-йоркский чиновник по вопросам планирования Роджер Старр защищал UHF на публичных слушаниях Городской плановой комиссии по Co-op City:

«UHF построил отнюдь не бесчеловечные, не подавляющие дух, не создающие нечеловеческую, несоразмерную человеку среду комплексы — это жильё, на которое был и остаётся избыточный спрос, где люди живут уже много-много лет и, насколько можно судить, живут успешно и счастливо, причём по цене значительно ниже сопоставимого нового жилья, построенного на обычных условиях финансирования».

— Роджер Старр, чиновник по вопросам городского планирования Нью-Йорка

Старр явно отвечал на тот факт, что в Нью-Йорке было «предостаточно квартир по 100 долларов за комнату», но крайне мало таких, что обеспечивали бы «достойную жизнь дешевле 25 долларов за комнату» (Asbury, 1966b). Как отмечала Times в мае 1966 года, Co-op City был «не только самым амбициозным, но и самым прогрессивным из массовых жилых центров — в том смысле, что здесь признали: для хорошей жизни людям нужна не только крыша над головой, но и красота» («Co-op City», 1966). Хотя редакция не находила в этой почти садовой обстановке той «дерзости», что была у новых городов вроде Рестона в Вирджинии, она отмечала, что проектировщикам удалось избежать «казарменного однообразия» и «клейма дешёвого жилья» из красного кирпича, свойственного большинству гигантских городских жилых проектов, — не выталкивая при этом семьи среднего класса за пределы доступности.

Первые неудачи

Co-op City преследовали проблемы с самого начала. Из-за удалённости от сложившейся городской ткани требовалось, чтобы усилия более 30 городских ведомств координировались с работой Riverbay Corporation — и какое-то время эта координация попросту не складывалась (Ennis, 1967; «Planning is Essential», 1968; Farrell, 1968; Fried, 1968b). Когда 10 декабря 1968 года в Co-op City въехали первые жители, их встретила нехватка школ, дорог, коммуникаций и общественного транспорта. Критики, ранее нападавшие на архитектуру, теперь переключились на отсутствие скоординированного планирования («Co-op City Lesson», 1968). Планы линии метро на Второй авеню стоимостью 2,9 миллиарда долларов, которая должна была дойти до Co-op City, были отложены (Witkin, 1968a; 1968b), и хотя ожидалось, что Co-op City будет приносить городу 7 миллионов долларов налогов в год (Farrell, 1968), налоговые льготы существенно сократили реальный вклад.

Помимо проблем с задержкой городских услуг, Co-op City страдал от отсутствия физической интеграции с окружающими районами. По сути, это один огромный закрытый комплекс, огороженный шоссе и реками вместо заборов; такая обособленность, по оценке Александра Гарвина, делает его скорее жилищным проектом, чем полноценным спланированным сообществом (Garvin, 2002). Спустя двадцать лет после завершения строительства один из жителей написал в Times, перечисляя многочисленные недостатки, — среди них массовый переезд жителей Гранд-Конкорс в Бронксе, искавших безопасности и спокойствия «только для того, чтобы найти их в голой пустоши» (Vasti, 1994). С тех пор мало что изменилось.

Co-op City также страдал от устойчивых структурных дефектов. Хотя Riverbay Corporation утверждала, что бо́льшая часть строительных недостатков — вина государственных жилищных ведомств, курировавших стройку, юридического возмещения удалось добиться лишь в начале этого века, а дефекты заметны до сих пор. В 1983 году протечки были повсеместными и приводили к массовым выселениям (Daniels, 1983). Десятилетие спустя почти 150 из 605 пустующих квартир оказались непригодны для жизни именно из-за строительных дефектов (Cheslow, 1994). Более серьёзная проблема — просадка грунта вокруг зданий, продолжающаяся с момента завершения строительства как следствие возведения на намывном грунте: она разрушает лестницы у входов и делает небезопасными из-за осыпающегося бетона более 10 процентов из 11 000 мест в паркингах (Cheslow, 1994).

Успехи вопреки критике

Как ни удивительно, несмотря на обильную критику, которой Co-op City подвергался до, во время и после строительства, по многим меркам проект оказался успешным — пусть и не по меркам архитектурного сообщества. Эти успехи, возможно, связаны не столько с архитектурой Co-op City, сколько с сообществом, которое UHF и Riverbay Corporation помогли создать ещё до того, как в комплекс въехал первый из 55 000 будущих жителей.

С самого начала UHF добивался не просто доступного, но и интегрированного жилья. В 1968 году, когда небелые составляли лишь около 15 процентов заявителей, UHF публично заявил о намерении сделать чернокожими 20 процентов из 55 000 будущих жителей (Farrell, 1968) — и к моменту открытия Co-op City так и получилось. Отчасти этого удалось добиться благодаря политике вроде обязательства 1969 года в рамках программы Operation Open City: более 1000 из оставшихся 15 500 квартир зарезервировали для чернокожих и пуэрториканских семей, а кредитный союз Co-op City даже использовали для финансирования первоначального взноса в 500 долларов, необходимого для получения квартиры («Co-op City Holding Apartments», 1969).

Столь тщательное управление составом населения не ограничилось периодом основания Co-op City. По сей день правление комплекса из 15 членов продолжает проводить политику, поддерживающую интегрированное сообщество среднего класса. В 1991 году, после неудачной попытки штата расселить советских еврейских эмигрантов в Starrett City, правление Co-op City одобрило план по размещению 250 эмигрантских семей в партнёрстве с властями штата (Tomasson, 1991). Именно такая последовательная политика была одной из причин, по которым Э. Островофф утверждал, что кооперативы среднего ценового сегмента необходимы не только для удержания в городе семей, иначе устремившихся бы в пригороды, но и для создания по-настоящему смешанных районов (Ostroff, 1967). Хотя большинство первых жителей были евреями, итальянцами или ирландцами, со временем состав населения менялся: с 80 процентов белых в 1972 году до 55 процентов чернокожих, 25 процентов латиноамериканцев и 20 процентов белых по состоянию на 2008 год (Brenner, 2008). Несмотря на столь заметные демографические сдвиги, при доле пустующих квартир ниже 1 процента Co-op City остаётся полностью интегрированным сообществом среднего класса — домом для многих нью-йоркских полицейских, сотрудников исправительных учреждений, госслужащих и работников физического труда.

Самое драматичное свидетельство того, что на самом деле построил UHF, проявилось в 1975 году. Когда Riverbay Corporation предложила повысить эксплуатационные взносы, кооператоры Co-op City коллективно объявили забастовку неплатежей — и продержались достаточно долго, чтобы уничтожить UHF как девелопера и вынудить его уйти из жилищного строительства (Tomasson, 1975). Сообщество, которое так старательно взращивали Шехтер, Островофф, Казан и другие лидеры UHF, обернулось силой, разрушившей саму организацию, которая его построила. Организация, потратившая пятьдесят лет на строительство кооперативного жилья, была повержена сообществом, действовавшим по-настоящему кооперативно.

Заключение

Сегодня о Co-op City написано на удивление мало. При этом написанное по-прежнему сосредоточено на его физической застройке и упускает из виду поразительно успешную социальную сторону проекта. Контролируемо адаптируясь к переменам, сообщество Co-op City продолжает следить за тем, чтобы его члены представляли все слои общества, все расы и вероисповедания и пользовались одними и теми же школами, магазинами и церквями. Впрочем, при одной из самых высоких в городе долей пожилых жителей здесь остаётся простор для дальнейшего изучения иных социальных и средовых возможностей.

Выдержит ли эта контролируемая среда попытку лучше интегрировать свою застройку и сообщество с окружающими районами — вопрос, заслуживающий отдельного изучения. Возможно, та относительная утопия, которой пользуются кооператоры Co-op City, способна существовать лишь до тех пор, пока шоссе, реки и нехватка полноценного общественного транспорта изолируют это немалое по численности население. Вывод не самый утешительный — но, пожалуй, честный.

¹ Подробное исследование о Германе Дж. Джессоре и его работе для Казана и UHF см. в статье «Labor and Housing in New York City: Architect Herman Jessor and the Cooperative Housing Movement» Тони Шумана, профессора Колледжа архитектуры и дизайна Технологического института Нью-Джерси (New Jersey Institute of Technology).